酒店项目是重资产投资,投资规模较大、回收时间较长、风险较高,投资酒店需要慎重决策。其中,选择物业是投资决策中的第一步,也是最重要的一步。
对于不同档次的酒店,物业选择有不同的考量因素。正确的物业选择,将有助于防范项目投资的风险。
那么,该如何选择物业呢?本文将从物业本身和地理位置两方面,剖析不同类型的酒店该如何走好酒店投资的第一步。
【资料图】
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物业配套:
适用于各种类酒店参考
物业对于酒店行业而言非常重要,如何挑选优质物业一直是投资人的难点。
1.停车位
众所周知,没有停车位,对酒店来说是一大“硬伤”。
前期选址要格外注意,停车位数量一般需要达到床位量的30~50%,如果低于30%,就要评估酒店周边是否有方便顾客停车的区域。
2.门头店招
门头店招的位置、大小,几乎决定着酒店获客成本的高低。
广告咨询行业对好招牌的定义,一般是“字大、灯亮”。很多经济型酒店品牌都采用较大的字体、亮眼的色彩来提高招牌被关注到的可能性;而主要依靠品牌赋能的高端酒店,则更多采用极简风或小门牌。
但不管品牌风格如何,投资人还是应优先选择门头较宽、招牌空间充足的物业。
3.大堂
根据酒店定位法则,酒店的大堂越漂亮,其获客成本就越低,平均房价也就越高。但过大的大堂面积、过于豪华的大堂装修,也会增加物业和装修成本投入,在一定程度上提高单房摊销成本。
因此,需要面积多大、挑高多高的大堂,还需要投资人对项目的潜在盈利能力进行测算,寻找一个投出、产出的平衡点。
4.物业老化程度
有些老店改造项目,物业地段好、租金不高、房屋结构适合做酒店,但物业老化,外立面破旧、门窗隔音效果差、隐蔽工程需要重做等,翻新改造成本很高,需要慎重衡量。
另外,物业条件一定要关注细节。比如电容量够不够,水压够不够……如果某些硬性条件不达标,后期改造将会是一笔较大的开支。
5.独立电梯、消防设施
一个酒店若没有专用的电梯,住户的实际体验感就会降低,酒店的价格、档次也会受到限制。
同理,酒店是否有单独的消防设施、消防通道,也是在酒店经营的基础配套层面需要考量的元素。
6.租金
一般来说,酒店租金最好不要超过营业额的30%。如果超过这个比例,就很难实现既定的投资回报。
物业租金是否划算,不仅要看行情价,还要重点衡量最终的实际产出效能。比如:“矮矮胖胖”的大群楼,暗房会比较多;柱子多的酒店,客房出房率也会受影响。对于这两种物业,建议签约之前,先谨慎测算一下房租平摊下来的单间成本是否划算。
总结一下,好价格的标准是:
其一,租赁年限建议至少10年以上,租赁期少于10年的物业谨慎考虑;
其二,租金低于市场行情,且出房率高,才是好价格;
其三,房租可有适度递增,递增变缓或是递增数据越小越好,市场合理递增为两年5%或者3年6-8%;
其四,免租期时间越长越好;
7.区位规划
在选定物业前,一定要充分了解10年内当地政府部门对该地段下达的有关条例、政策,如:是否有新建地铁、改道、修路、新建、拆迁等规划。这些情况,都可以影响酒店的营收与投资策略。
若该区域即将封闭修路,期间酒店来往不便,营收就会下降;若物业面临拆迁,酒店可能还没回本就被通知拆迁,先前的投资只能一笔勾销了。
8.其他易被忽视的内部空间规划
酒店物业是否有规划仓库、公共卫生间、洗涤间、员工自助餐厅等区域,都关乎开业后的运营成效。
除此之外,若物业没有放置热水设备、中央空调,弱电机房的空余位置,就只能将其架设到房顶等,造成了共振噪音,遭到旅客投诉。
02
地理位置:
不同类型酒店有所不同
根据酒店的定位和性质不同,也应选择不同的物业位置。
众所周知,酒店有经济型、中端、中高端、奢华、度假等多种档次和定位。由于文章篇幅的原因,小编在此就不一一列举了,而是从售价的层面,将其简单地分为“经济型酒店”和“中端及以上酒店”两大类,聊聊其在具体确定酒店选址时,分别应注意哪些事项。
一、经济型酒店
酒店盈利的本质,就是满足潜在客户的需求。经济型酒店多半以客房收入为主,无法承接宴会、大型会议等团体客户。因此,经济型酒店在选址时,必须考虑:怎样才能提高客房入住率及售价,增加收入?
1.人口基数要大
人口基数是酒店入住率的基石,只有人多,消费需求才会多。所以,要增加客房收入,就必须将酒店开设在人口密集的区域,如:
(1)城市的商业中心、大型游乐中心、大学校园、工业园区等繁华区域;
(2)邻近著名地标、历史建筑、旅游风景区的区域;
(3)3km内有大量企业、工厂、企事业单位的区域。
2. 人流量要大
经济型酒店,需要在流动的人口数量大,商旅住宿需求旺盛的成熟区域选择物业,如:
(1)周边有大型商超、写字楼群、创业及工业园区、会展及商务中心;
(2)靠近机场、高铁站、火车站、客运站、码头、公路高速客运中心区域、高速公路城市入口处、汽车终点站、大型停车场附近区域等交通枢纽中心;
(3)靠近行政开发区或经济开发新区的核心位置;
(4)临近当地著名旅游景点或历史文化区域。
3. 人要方便到达
在确定物业周边人流量足够的前提下,投资人还必须考量以下几点:
(1) 物业在附近区域中是否足够显眼,让顾客能很快找到酒店所处之地?
(2) 物业位置是否通达,让顾客可以方便地到达酒店?
(3) 附近有没有稳定的客源,能否长期“存留”起来?
总而言之,交通四通八达、地处主干道临街、门前车道宽敞、出入口畅通无阻的位置更适宜投资酒店;若物业地处闹市,但位置隐蔽、入口难找,或门口是单行道,看似一步之遥,客人却要开车绕很远才能到达,进来后还找不到停车位,那就不适宜投资酒店。
二、中端及以上酒店
中端及以上酒店投资总额较大,除了客房收入,还能靠承接宴会、大型会议等获得较多非房收入。因此,这些酒店在选址时必须通盘考虑,除了满足以上经济型酒店的选址要求外,还应额外考虑以下几个要点:
1.选择城市
城市作为人口聚集的现代化产物,不同层次的城市直接与酒店目标群体的消费力紧密相关。中高端酒店在城市选择上要遵循以下2个法则。
(1)选熟悉的城市。在自己熟悉的城市,投资人能够更便利地调度资源。
(2)选热门的城市。一二线城市各类会议会展、商业演出、文旅活动繁多,自带流量。但需注意的是:这种城市物业供不应求,租金成本较高,投资人需科学谨慎地计算酒店投资回报率,考虑性价比与投资回报周期。
2.选择商圈
商圈的流量,会影响酒店的流量;商圈的属性,会影响酒店的客源定位、房价水平。因此,酒店投资人在确定酒店定位后,可据其选择对应位置/属性的商圈。
从位置的角度看,城市商圈可以分为中心区域和周边区域。在不考虑物业成本的情况下,城市中心区域配套完善,商圈人流密集,酒店生意也更好。
从属性的角度看,城市商圈可以分为:高铁商圈、车站商圈、机场商圈、医院商圈、学校商圈、景区商圈、园区商圈、会展商圈、商务商圈、商业商圈、城郊商圈、聚居商圈、政务商圈和综合商圈等。不同商圈的消费人群、消费心理、消费时间各不相同,因而要选择与酒店潜在消费人群、消费心理、消费时间相匹配的商圈。
3.确定物业
关于物业选址,酒店圈有句老话——“金角银边”。
“金角”,指十字路口四个拐角,该地段物业不仅交通便利、采光充足,而且引人注目、曝光量大,具备较好的流量转化能力。
“银边”次于“金角”,指在“金角”店铺旁边不远处的街边位置,有时也具体指核心客源行为目的地的右前方。
4.突出特色
中高端酒店的核心客群,往往生活水平较好,对酒店环境、服务的要求也更高。为了在同质化严重的市场竞争中脱颖而出,酒店在选择物业时若能结合周边地区得天独厚的的自然环境、风土民情营造特色服务,能起到制造惊喜、锦上添花的效果,吸引客源。
(1)选风土民情独特少数民族地区,根据自然条件和地方风情打造酒店特色;
(2)选自然资源、气候较好的区域,打造山景房、园景房、海景房等特色的度假酒店。
03
写在最后
酒店行业作为一个前期投入巨大的重资产行业,做决策时既要从广大处着眼,又要从精微处入手。格局越高、信息越全、分析越细致,对酒店经营越有利。
有时酒店收益不理想,不一定是因为投资人自身能力不佳,而可能是因为酒店所处的位置不对。世界饭店业标准化之父&现代酒店业鼻祖埃尔斯沃思·斯塔特勒曾言:“对任何酒店来说,取得成功的关键是位置。”
酒店物业选择是一项系统工程,从物业条件到地理位置,要考量的因素颇多。这很麻烦,但对酒店的生存、发展至关重要——选对物业,酒店发展就能事半功倍;若忽略选址,就可能导致经营惨淡,乃至“创业半道”而草草收场。
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